Pourquoi un conseil syndical ?
Le conseil syndical est obligatoire. C’est un organe central de la copropriété. Si une copropriété n’a pas de conseil syndical, il faut une décision en ce sens prise en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965 (art. 21). Les copropriétaires peuvent toujours le rétablir par un vote à l’article 25.
C’est la Loi qui prévoit qu’un conseil syndical soit élu en assemblée générale pour assurer un contrôle budgétaire (comptabilité du syndicat de copropriétaires, la répartition des dépenses, les conditions d'exécution de gestion), pour assister le syndic et contribuer à la coordination des relations entre le syndic et les copropriétaires.
Le nombre de membres : La Loi ne fixe pas le nombre de conseillers mais il est recommandé de le constituer d’un nombre impair pour faciliter les votes.
Qui peut être membre du conseil syndical :
OUI : Copropriétaire, Ascendant ou descendant d'un copropriétaire, Usufruitier d'un copropriétaire, Conjoint ou partenaire Pacsé d'un copropriétaire, Représentant légal.
NON : Le syndic, son conjoint, son partenaire de Pacs, ses parents en ligne collatérale jusqu'au second degré et ses employés (même s'ils sont propriétaires d'un lot dans la copropriété) ne sont pas autorisés à rejoindre le conseil syndical.
NON : Un locataire ne peut pas être membre du conseil syndical.
La durée du mandat : Cette durée est définie par un vote lors de l'AG, par défaut, la durée maximale d'un mandat des membres du conseil syndical est de trois ans renouvelables.
La démission : Un conseiller syndical peut démissionner à n'importe quel moment au cours de son mandat et sans aucun motif, via une lettre de démission envoyée en recommandée AR au syndic. La loi ne fixe aucune obligation de préavis de départ.
Un président est-il obligatoire : NON, rien n'oblige une copropriété à avoir un président.
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Le conseil syndical a deux types de fonctions précisées au Règlement de Copropriété :
l'Assistance et le Contrôle.
Assistance dans l’administration : le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’AG sur les questions concernant la copropriété, il veille au respect du Règlement de Copropriété. Il peut assister dans le choix des entreprises pour la maintenance et l’entretien, il participe à l’élaboration de l’ordre du jour en préparation de l’assemblée générale, il peut adresser son rapport aux copropriétaires pour les questions inscrites à l’ordre du jour. Il donne son avis au syndic et à l’assemblée générale sur toute question pour laquelle il a été saisi ou dont il se saisit lui-même (art.21 de la loi de 1965). C’est même parfois un préalable obligatoire.
Contrôle budgétaire et comptable : le conseil syndical vérifie les comptes et la comptabilité tenue par le syndic. Cela comprend le contrôle de l'élaboration du budget prévisionnel, des dépenses effectuées. Le conseil syndical peut demander à tout moment l’accès aux factures, registre et autres documents.
Des pouvoirs étendus sous conditions de décision de l’assemblée générale à l’article 25, si le conseil syndical compte au moins 3 membres, et pour 2 ans au plus : L’article 21-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est créé par l’Ordonnance portant réforme du droit de la copropriété. L’article 21-2 de ladite Loi prévoit que l’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes spécifiquement allouées pour la délégation de pouvoirs. Ces dispositions sont assorties de contraintes comptables obligatoires qui insèrent entre autres, un nouveau compte au bilan ainsi rédigé « 106 Provisions pour travaux au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical en application de l'article 21-1 de la loi susvisée » lequel impose des comptes de gestion spécifiques pour permettre une lecture facilitée pour le conseil syndical et les copropriétaires de l’utilisation des fonds. Le conseil syndical sera tenu de rendre un rapport annuel en vue de l’information aux copropriétaires.
Quelle différence entre syndic et conseil syndical ?
Le syndic exécute les décisions prises par l'assemble générale des copropriétaires et assure la gestion courante.
Le conseil syndical composé de copropriétaires élus en AG, assiste et contrôle le syndic dans l’exécution de son mandat. Le syndic professionnel met au service des membres du conseil syndical un accès plus étendu à l’extranet de la copropriété.
Le conseil syndical sert de relai entre le syndic et les copropriétaires
Abus de pouvoir du conseil syndical / fautes du conseil syndical,
quelles solutions ?
Abus de pouvoir ou faute d'un membre du conseil syndical : au cours de son mandat, un membre du conseil syndical peut tout à fait être évincé. La requête doit être justifiée notamment et surtout en cas d’abus de pouvoir, de conflit d'intérêt... il est conseillé pour l'intérêt général de la copropriété de mettre la révocation à l'ordre du jour de l'assemblée générale et faire voter la décision par les copropriétaires. Si le vote recueille la majorité absolue, le membre du conseil syndical est évincé.
Faute grave du conseil syndical, sa responsabilité civile peut être engagée, par exemple s'il faut réparer un dommage subi par un copropriétaire. Le conseil syndical n'étant pas une personne au sens juridique du terme, il n'est pas possible d'engager sa responsabilité pénale devant les tribunaux.
En revanche, un conseiller syndical peut engager sa responsabilité pénale à titre personnel. Le syndicat doit alors porter plainte auprès d'un commissariat de police. Le procureur de la République jugera de l'opportunité des poursuites. En se portant " parties civiles ", les copropriétaires peuvent alors obtenir réparation.
Enfin sous certaines conditions, un copropriétaire peut également porter plainte contre un ou plusieurs conseillers syndicaux. C'est leur responsabilité pénale qui est alors engagée.
