La Cour de cassation vient de confirmer que les locations saisonnières ne constituent pas des activités commerciales et sont par conséquent compatibles avec les règlements de copropriété.
Pour faire suite aux différentes actions dans un certain nombre de ville concernant les locations saisonnières et les propositions de loi « pour remédier aux déséquilibres du marché locatif dans les zones tendues », une récente décision de la Cour de cassation a été déposée devant le Parlement qui précise le champ d’application des éventuelles interdictions.
Saisie par un copropriétaire, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 25 janvier 2024, que l’activité de location en meublé de courte durée n’est pas une activité commerciale si certaines conditions sont remplies.
La location en meublé de courte durée est donc compatible avec les clauses « d’habitation bourgeoise » des règlements de copropriété. La décision précise les conditions pour que la location ne soit pas qualifiée de nature commerciale, c’est-à-dire non accompagnée d’aucunes prestations de service accessoires de type hôtelier ou alors seulement mineures.
Le Code des impôts pose 4 critères pour définir la nature commerciale d’une activité hôtelière :
Petit-déjeuner ;
Ménage régulier des locaux ;
Fourniture du linge de maison ;
Réception de la clientèle.
En l’absence de prestations hôtelières ou para-hôtelières, l’activité reste donc purement civile.
La location ne doit néanmoins jamais nuire à la tranquillité des autres copropriétaires. L’article 9 de la loi du 10juillet 1965 sur la copropriété pose en effet que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans le lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble».
Nous complétons cette information par la conclusion de la Cour de cassation citée en ces termes :
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"Réponse de la Cour 5. Ayant souverainement relevé que l'activité exercée par la société ... dans l'immeuble n'était accompagnée d'aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d'un service para-hôtelier, la cour d'appel en a exactement déduit que cette activité n'était pas de nature commerciale"
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Et d'un avis juridique publiquement publié :
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La Cour de cassation est venue dégager des critères juridiques précis afin de retenir le caractère commercial d'une activité de courte durée et ainsi démontrer ou non la violation d'une clause bourgeoise. En d'autres termes, sauf pour une copropriété de démontrer des services para hôteliers significatifs (petits déjeuners et transfert aéroports systématiques par exemple), le caractère commercial n'a rien d'automatique et ce, en violation d'une clause bourgeoise.
Hasard judiciaire, le Tribunal judiciaire de LISIEUX, par une série de 5 décisions du 2 février 2024, est venue reprendre cette démonstration de la cour de cassation considérant que "la qualification commerciale de l’activité locative résulte notamment du caractère habituel de son exercice et/ou de la fourniture de services accessoires rapprochant la prestation de celle qui serait fournie par un hôte professionnel.
Le simple fait que le contrat de location soit conclu par l’intermédiaire d’une plateforme numérique n’implique pas nécessairement la satisfaction de ces conditions. Cette circonstance ne saurait donc conduire à présumer la commercialité des opérations qui y sont conclues, et donc leur irrégularité au regard du règlement de copropriété."
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