Ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967 n’évoque la notion de « quitus ».
C’est la pratique et non le droit qui a inséré le « quitus » en copropriété. Cette pratique par laquelle le syndicat des copropriétaires est amené à reconnaître que le syndic a géré de manière régulière le mandat qui lui a été confié, dégage le syndic de ses responsabilités.
Le « quitus » concerne toute la gestion et bien sûr la gestion financière et comptable. Sur ce dernier point, il faut différencier le « quitus » de l’approbation des comptes. Il s’agit de deux décisions différentes qui doivent faire l’objet de deux votes distincts à la majorité simple de l’article 24.
La portée du « quitus » n’est pas sans limite.
Le syndic ne peut se prévaloir du « quitus » pour s’exonérer de sa responsabilité s’agissant d’actes, de fautes ou de manquements non portés complètement et loyalement à la connaissance de l’assemblée générale. Un copropriétaire peut engager la responsabilité délictuelle du syndic pour une faute commise dans sa gestion qui lui aurait causé un préjudice personnel.
La loi Elan a choisi en 2018 d'harmoniser le code de la copropriété avec le code civil pour la prescription quinquennale. Le « quitus » est donc acquis automatiquement au bout de 5 ans, sauf si une action en justice est introduite entre-temps,
il n’est donc pas nécessaire de l’inscrire à l’ordre du jour,
il n’est pas nécessaire de le voter.
