I - Parties communes générales et spéciales

II - Parties communes 

III - Parties communes à usage privatif

IV - S’approprier une partie commune

V - Copropriété verticale et horizontale

 

L’ordonnance du 30 octobre 2019 et son décret d’application du 2 juillet 2020 précisent le champ d’application de la loi ELAN et des textes subséquents. (Ord. art. 2 / loi du 10.7.65 : art. 1er)
La destination des immeubles soumis au régime de la copropriété doit être à usage total ou partiel d’habitation.
Le statut de la copropriété est également applicable :
  • à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes et / ou plusieurs syndicats de copropriété. 
  • à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété. 

 

 

I - Parties communes générales et spéciales

 

Les parties communes sont les parties de l’immeuble que tous les copropriétaires peuvent utiliser. 
On distingue les parties communes générales des parties communes spéciales lorsque celles-ci ne concernent qu’un groupe de copropriétaires.
Le saviez-vous?
Les parties communes générales concernent tous les copropriétaires mais certaines parties communes peuvent ne concerner qu'un groupe de copropriétaires : ce sont les parties communes spéciales.

 

 

II - Les parties communes 

 

Sont inclus notamment dans les parties communes :
  • le sol de la copropriété (propriété verticale et horizontale) ;
  • le gros œuvre de l’immeuble (propriété verticale) ;
  • les voies d’accès (propriété verticale et horizontale) ; ;
  • les équipements communs (propriété verticale et horizontale) ; ;
  • les gaines (propriété verticale et horizontale) ;
  • les têtes de cheminées (propriété verticale) ;
  • les canalisations (propriété verticale et horizontale ;;
  • le réseau électrique (propriété verticale et horizontale) ;
  • les passages et couloirs (propriété verticale et horizontale) ;
Les charges liées aux parties communes sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes affectés à leur lot. On distingue deux types de charges :
  1. les charges générales, qui se rapportent à l’administration, l’entretien et la conservation des parties communes et qui sont réparties sur l’ensemble des copropriétaires ;
  2. les charges spéciales (services collectifs et équipements communs), qui sont calculées en fonction de l’utilité potentielle que ces équipements et services présentent au lot (par exemple, en copropriété verticale un  copropriétaire n’aura pas à payer les frais d’ascenseurs si son logement est situé au rez-de-chaussée et qu’’il n’a pas à accéder au sous-sol)
Les parties communes appartiennent en indivision à l’ensemble des copropriétaires. Cela signifie que tous les copropriétaires sont libres d’y circuler et de les utiliser. C’est le syndic de copropriété, qui gère les travaux votés en assemblées générales des copropriétaires concernant lesdites parties communes : on parle de « travaux d’intérêt collectif ». Il peut s’agir de travaux d’entretien courant, de travaux urgents ou de travaux d’amélioration. La mise en concurrence de plusieurs sociétés lorsque les travaux dépassent un plafond prévu par l’assemblée générale est requise.

 

 

III - Le droit de jouissance exclusif :

L’usage privatif d’une partie commune

 

Dans beaucoup de copropriété, des parties communes sont rattachées à des lots et les copropriétaires de ces lots ont alors un droit de jouissance exclusif sur ces parties communes.
Attention ! Lorsque des travaux entrepris par un copropriétaire sur son lot modifient l’aspect extérieur ou une partie commune à usage privatif, une autorisation de l’assemblée est nécessaire.
Le saviez-vous ?
Doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant une partie commune ( Cour de Cassation 11 mai 2005 03-19.183 ) Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 26 de cette même loi.

 

 

IV - S’approprier une partie commune  

 

Cette opération ne peut se faire sans l’accord de l’assemblée générale.
La première étape consiste à constituer un solide dossier qui convaincra les autres copropriétaires d’accepter la vente. Un tel projet nécessite la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Le dossier doit préciser une évaluation de la surface de la partie commune par un géomètre et, bien sûr, une proposition de prix en faveur du syndicat. Le projet d’achat doit être notifié au syndic de copropriété par lettre recommandée avec avis de réception. Le syndic inscrira alors le projet dans l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.
L’achat d’une partie commune est voté par l’assemblée générale des copropriétaires à la double majorité, représentant deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires. Cela entraîne la création d’un nouveau lot. La répartition des charges est elle aussi modifiée. Par conséquent, le copropriétaire acquéreur verra une augmentation de ses charges en plus du prix d'achat voté qu'il devra acquitter. 
Les opposants éventuels ont deux mois pour contester la vente. Passé ce délai, elle est validée devant notaire et publiée au registre de la conservation des hypothèques (La réunion de plusieurs lots nécessite pour un éventuel futur acquéreur l'obtention de la conformité de ce qui lui est vendu. S'il apparaît qu'un élément commun  a été intégré, il devra figurer dans l'acte aussi pour les propriétaires successifs, avec le cas échéant l'évidence de l'éventuelle reconnaissance d'une prescription acquisitive si il y a. C.Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.446-)

 

Le saviez-vous ?
Un tel projet sans l’accord de l’assemblée générale à la double majorité dans le respect des règles impératives en copropriété concernant la modification des répartitions, et selon les cas,des autorisations d’urbanisme nécessaires, entraîne l’application d’une prescription trentenaire. (article 2272 alinéa 1 du Code civil).

 

 

V - Copropriété verticale ou horizontale

 

La copropriété verticale est assimilée à un immeuble collectif divisé en plusieurs appartements. A l’inverse, une copropriété horizontale s’étend en largeur et par conséquent sur un plan horizontal constitué en général de plusieurs maisons individuelles.
Les deux types de copropriétés dépendent des mêmes règles impératives et on note les similitudes de distinction entre parties communes et parties privatives :
  • Les parties communes englobent le terrain, les bâtiments collectifs, les parcs et aires de jeux, les piscines et tous les équipements collectifs et techniques pouvant être utilisés par chaque copropriétaire. Bien évidemment, il y a une notion de lot et de quote-part.
  • Les parties privatives concernent le bien immobilier en lui-même et sont la propriété du propriétaire qui peut être dotée d’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes définies.
Le saviez-vous ?
Quelles soient verticales ou horizontales, ces deux types de copropriété sont soumises au même régime juridique de la copropriété définit par la loi du 10 juillet 1965 et textes subséquents.